企業の家主は本当の犯人ではありません

彼らは、地方の規制が新しいアパートの建設を妨げている場所で家賃を上げることで逃げます。

シャッターストック

著者について：ジェニーシュッツは、ブルッキングス研究所のメトロポリタンポリシープログラムのフェローです。

2019年秋、プライベートエクイティ会社ブラックストーングループ買い物に行きました、購入ロサンゼルス大都市圏にある3つのアパート。 1億7700万ドルで、ブラックストーンはほぼの家主になりました 500世帯。過去数年間、会社は着実に活動してきました取得カリフォルニア、ボストン、ワシントンD.C.の大都市圏など、国内で最もタイトでコストのかかる住宅市場の一部で、合計40,000を超えるアパートのポートフォリオ。

ブラックストンの建物のほとんどは、明確なカテゴリに分類されます。1980年代後半から90年代初頭に建設されたアパートで、いくつかのニップとタックを使用できますが、人口と収入が大幅に増加し、地元の土地が存在する市場にあります。 -使用規制により、新しいアパートの建設は制限されています。または会社の Webサイトつまり、彼らは特大の成長の可能性を秘めた高品質の資産に投資しています。

これはまさに、テナントの支持者を激怒させるようなMBAの話です。一部の人々にとって、最も高価なアメリカの住宅市場への世界的な投資資金の流入は、高級マンションの塔やブラックストーンのような購入の形で、所得の不平等の象徴と推進力の両方になっています。ますます、左翼の政治家が非難する企業の家主と腐敗した不動産開発者家賃の上昇と住宅の不安定さのために。

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確かに、世界の資本は根本的に道徳的な力であり、アパートの購入を通じて投資家が迅速な収益を追求することで、ほとんどの家族の収入の増加を大幅に上回る家賃の値上げが促進されています。しかし、ゾーニング制限、歴史的保存と環境規則、およびその他の措置などの地方自治体の政策が新しい住宅の建設を最も厳しく制限している場合、歪みは最悪でした。実際、地方自治体が作成した金銭的インセンティブに基づいて、営利企業の行動は完全に予測可能です。供給が逼迫して住宅価格が高騰するとき、ブラックストーンのような資金力のある投資家は、小規模の家主よりもはるかに有利な立場にあります。

アメリカの住宅市場は、大不況以来変化しています。米国は長い間、明確な政策選好を持ってきました自宅の所有権、連邦政府を通じて定着税法、交通支出、およびローカルゾーニング法律。しかし、過去15年間で、国は家を借りる世帯の数とシェアが目覚ましい成長を遂げてきました。ほぼ 36パーセント 2019年に家を借りた世帯の割合は、2006年のサブプライム住宅ローンブームのピーク時の31％から増加しました。賃貸は、伝統的に、子供がいない若い世帯、および低所得の非白人家族の間でより一般的でした。しかし、2010年以降、最も急成長している賃借人のグループは、収入のある世帯です。 75,000ドル以上 —彼らの生活状況において幅広い選択肢を持っているグループ。

米国の賃貸市場を構成する住宅の種類も過去10年間で変化しました：両方一軒家と大きい集合住宅（20戸以上の建物）は、以前よりも多くの市場を占めています。小さな集合住宅のアパートは、一軒家や大きな建物のアパートよりも低料金で賃貸する傾向があるため、賃貸住宅の構成の変化は、手頃な価格に重要な影響を及ぼします。

これらの2つの急成長しているセグメントの両方がシフトを受けています所有。小規模な賃貸物件は、ママとポップの家主、つまり、補助的な収入源として少数の賃貸単位を所有している個人、または小規模な個人経営の家族経営者にとって、長い間魅力的な投資でした。大型マンションは通常、不動産投資信託（ REIT ）、幅広い不動産物件を開発、所有、管理します。保険支払いスケジュールに合わせて投資期間の長い安定した資産が必要なため、アパートの株式を保有する企業や年金基金。

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家族が新しいアパートを探すとき、彼らは彼らの月額家賃がいくらかかるか、彼らの家の質とその場所よりも彼らの家主の企業構造とサイズに興味がありません。家主の質の微妙な変化、たとえば、家主がメンテナンスの問題にどれだけ迅速に対応するか、または賃貸期間の終了時に家主がどれほど積極的に家賃を上げるかなどは、通常、住む場所を見つける際の二次的な懸念事項です。

また、一部の不動産所有者が他の所有者よりも体系的に優れた家主であるかどうかについて、学者や政策立案者からの優れた研究もありません。主要都市内で誰がアパートを所有しているかに関する基本的なデータでさえ、家主に対する賃貸人の苦情の集計は言うまでもなく、見つけるのは困難です。

それでも、プライベートエクイティ会社や関連する金融会社が他のタイプの所有者よりも厳しい家主である可能性があると疑う理由は2つあります。その理由の1つは、これらの企業のビジネスモデルが従来の家主とは根本的に異なることです。 REITや保険会社を含む他の機関投資家は、しばしば次のように説明されます。患者の資本。彼らは、短期的な利益ではなく、安定した収入と段階的な上昇を求めて、不動産を長期投資。テナントの売上高は家主にとって高額です。競争力のある家賃で質の高い住宅を提供することで、空室率を低く抑え、望ましいテナントに賃貸借の更新を促します。

いくつかの証拠対照的に、プライベートエクイティ企業は短期的な実現のために略奪的慣行に積極的に関与することを示唆している戻り値。南カリフォルニアにあるBlackstoneのターゲット物件は、次のような投資戦略を示唆しています。フリッピング一軒家：古い物件を購入し、新しい電化製品やファサードの改善などの化粧品のアップグレードに投資してから、家賃を上げます。

さらに、いくつかの事例証拠は、プライベートエクイティ企業が一軒家賃市場であまり良心的でない家主であることも示しています。研究者やジャーナリストは、質の悪い住宅、問題が発生したときに家主と連絡を取ろうとするテナントが直面する困難、およびより高い立ち退きの割合。

それでも、どんな種類の家主も、テナントが他の場所に住む余裕がない場合、テナントをより簡単に虐待する可能性があります。土地の使用規則地方自治体によって採用された急勾配に貢献しています増加します住宅費で。のカリフォルニア、g リッターボストン、そしてそのワシントン地域—偶然ではありませんが、ブラックストーンがターゲットにしている種類の市場— ゾーニングは、アパートの開発を特に困難にします。複合体手順新しいアパートを建てるために作成されたものは、大規模な機関投資家が所有する可能性が高い大きな建物への移行に部分的に責任があります。新規建設を制限する規制は、地元の住宅市場への参入障壁として機能し、既存の家主により多くの市場支配力を生み出します。

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現地の規制も、プライベートエクイティ企業が採用しているバイアンドリハビリ戦略において役割を果たしています。規制により新しいアパートの建設が制限されている場所では、既存の建物の取得は少なくなりますリスキーな新しい賃貸住宅を建てようとするよりも。厳しく規制された市場で古いアパートを維持およびアップグレードするためのより強力な金銭的インセンティブがあります。これは、新しい高アメニティの建物との競争が少ないためです。この上向きのプロセスフィルタリング既存のアパートの中で、利用可能な家の数を増やすことなく家賃が高くなるため、住宅の手頃な価格に特に有害です。

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賃借人、特に低所得世帯の手頃な価格と住宅の安定性を改善するには、複数の政策アプローチが必要になります。最も都会的エコノミストと初期 YIMBY （私の裏庭ではそうです）運動は、新しい開発に対する規制上の障壁を減らすことを主張しています。新しいアパートを建てるのをより速く、より簡単に、そしてより安くすることは、家主の家賃を上げる力を弱め、家賃の家に住む場所についてより多くの選択肢を提供するでしょう。一部の支持者は、賃借人が持続可能な住宅所有は最良のアプローチであり、賃貸料は本質的に安定性が低いか、望ましくないと暗黙のうちに主張しています。過去1年間で、3つの州— カリフォルニア、ニューヨーク、とオレゴン —家主が家賃を大幅に引き上げる能力を制限する家賃規制を採用または強化しました。

ある意味では、これらのポリシーはすべて、賃貸市場に広く適用されるため、悪い家主の問題に対処するための鈍器です。米国の都市は家主に関するデータを体系的に収集していないため、悪い家主を特定して罰するための情報が不足しています。家賃規制と不十分な対象のテナント保護法の1つの危険性は、良心的な不動産所有者が家主になることを思いとどまらせ、市場をより冷酷な所有者に支配させてしまうことかもしれません。家主が2階のカップルであろうと、遠く離れたプライベートエクイティ会社であろうと、最良のテナント保護は、賃貸人がどこかに行くことができる場合です。